尺素金聲｜政策“組合拳”有力有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放回暖信號(hào)

隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，更多房地產(chǎn)項(xiàng)目迎來(lái)資金“及時(shí)雨”。最新數(shù)據(jù)顯示，自1月份該機(jī)制成立以來(lái)，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)“白名單”項(xiàng)目貸款金額超9350億元，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。

5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)后，房地產(chǎn)政策“組合拳”密集發(fā)布，各地因城施策迅速跟進(jìn)，開(kāi)始初步顯效。

5月27日，上海印發(fā)通知，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸政策等九條政策措施；5月28日，廣州、深圳相繼出手，下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例，對(duì)住房限購(gòu)政策、住房信貸政策等進(jìn)一步優(yōu)化。

“力度超出預(yù)期”，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，近期多項(xiàng)重磅政策“多箭齊發(fā)”，體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)和地方做好房地產(chǎn)工作的決心，向市場(chǎng)釋放出更加積極的信號(hào)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)城市新房訪盤(pán)量、二手房帶看量出現(xiàn)回升。5月18日至19日、5月25日至26日兩個(gè)周末，北京二手房成交均在2000套左右，市場(chǎng)活躍度回升明顯。5月18日至19日，深圳頭部機(jī)構(gòu)二手房帶看量和成交量較上一周末分別增長(zhǎng)24%和58%。

房企的融資環(huán)境也有所改善。5月23日，萬(wàn)科獲得200億元銀團(tuán)貸款，這是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)提供給房企單筆金額最大的一筆銀團(tuán)貸款。萬(wàn)科方面表示，此次200億元銀團(tuán)貸款有助于公司進(jìn)一步提升流動(dòng)性。

當(dāng)前正處于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵時(shí)期。

從供需結(jié)構(gòu)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍然存在。在一些大城市，大量剛性和改善性需求尚未被滿(mǎn)足，而高房?jī)r(jià)高房租又制約了住房消費(fèi)需求的合理釋放。

供求關(guān)系有新變化，人民群眾有新期待。近期出臺(tái)的政策“組合拳”從保供給、促需求、去庫(kù)存等多方面發(fā)力，穩(wěn)定政策預(yù)期，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

——充分落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等“保交房”舉措，讓住房項(xiàng)目交得上。過(guò)去，部分房企依賴(lài)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，在市場(chǎng)調(diào)整的情況下，資金鏈出現(xiàn)困難，導(dǎo)致部分商品住房項(xiàng)目停工或逾期交付，損害購(gòu)房人合法權(quán)益，影響社會(huì)穩(wěn)定。

當(dāng)前，297個(gè)地級(jí)及以上城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資。近期，相關(guān)部門(mén)還將出臺(tái)城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案，通過(guò)摸清底數(shù)、分類(lèi)處置、司法支持、建立長(zhǎng)效機(jī)制等措施，讓購(gòu)房者按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。

——調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策和限購(gòu)政策等措施，讓更多居民買(mǎi)得起。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)較為疲軟問(wèn)題，多地全面放開(kāi)限購(gòu)、下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例和利率政策下限等一系列舉措，均有助于降低購(gòu)房門(mén)檻和成本，對(duì)于提振購(gòu)房信心、支持住房消費(fèi)將起到積極作用。

“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，降到了歷史最低位，對(duì)于剛需和改善性住房需求的快速釋放等具有重要意義。”有專(zhuān)家評(píng)論道。

——政府酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房等政策，讓更多群體有房住。當(dāng)前商品房待售面積處在歷史高位，占用大量資源，不利于企業(yè)自身資金流的改善。與此同時(shí)，我國(guó)保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，在住房供給中占比偏低，新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出。

全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出，“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”。中國(guó)人民銀行也提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款進(jìn)行資金支持。這些舉措，一方面有助于消化存量房產(chǎn)、加快保障性住房供給，更好滿(mǎn)足人民群眾“住有所居”的愿望，另一方面也有利于房企出售已建成商品房后，將回籠資金用于在建項(xiàng)目續(xù)建、改善資金狀況，可謂一舉多得。

總體看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速擴(kuò)張后進(jìn)入了調(diào)整周期。這種調(diào)整將出清落后產(chǎn)能，推動(dòng)房企從過(guò)去那種不可持續(xù)的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向“聚焦、穩(wěn)健、專(zhuān)業(yè)”，以高品質(zhì)、新科技、好服務(wù)讓人民群眾住上更好的房子，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

同時(shí)要看到，我國(guó)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，1.8億外出農(nóng)民工在城里沒(méi)有完全市民化，進(jìn)城農(nóng)民工的購(gòu)房比例還不高；現(xiàn)有住房存量中，90平米以下的中小戶(hù)型房子仍占絕大多數(shù)。新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，將帶來(lái)居民剛性和改善性住房需求的持續(xù)釋放。

隨著相關(guān)政策落地見(jiàn)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局有望逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)步邁上高質(zhì)量發(fā)展軌道，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)提供堅(jiān)實(shí)支撐。